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敷金ルールの明文化

先日、YAHOO!ニュースを見ていたら、「賃貸トラブル防止に敷金ルール明文化」の記事が出ていました。

法制審議会の民法(債権関係)部会が検討している改正要綱原案に、賃貸住宅の敷金に関するルールの明文化が盛り込まれていることが分かったとのこと。
以下、ポイント
・賃料などの担保である金銭と定義
・賃貸借契約が終了し、物件を引き渡した時点で返還義務
・賃料などの未払金に充当できる
・原状回復義務は、通常使用による物件の損耗、経年劣化にはない

また、保証人の保証額の上限について現行では記載義務がないが、契約書に上限額を定めるよう求めることで保証人の保護をはかるとのこと。
部会で承認されれば、来年2月をめどに法制審として法相に答申し、政府は来年の通常国会に民法改正案を提出する方向、と載っていました。

実際にはどういう形の民法改正案になるのか現状ではわからないわけですが、仮にこのとおりの内容で改正されれば、借り手(消費者)側はもちろん、貸し手側(大家さん)、仲介する宅建業者にとっても大きい影響が及ぶ改正になると思われます。

最近の消費者保護の方向性からしても、借り手側にとって大きく後退する内容にはならないものと予想されます。
貸し手側では、それらを見越した賃料設定や事業展開(リスク回避)が必要になるでしょう。

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農用地区域の確認

農地転用許可申請のご依頼があった場合、
第1に現地の確認、第2に対象地が農用地区域なのかどうかの確認が重要です。

万一、農用地区域だった場合、そこから除外できる条件は法律で決まっており、ハードルはかなり高いです。
しかも、基本的に5年ごとに行う農用地利用計画の変更を随時に申し出るためには事業の緊急性の要件も必要になってきます。
そして、1年のうちでいつでも受け付けてもらえるわけではなく、年に何回かの締切り がありますので、タイミングによっては何カ月もかかることになります。

しかも申し出が必ず認められるわけではない点に注意が必要です。

この申し出は、農地転用申請前に行う必要のある手続ですので、
事業を実施する前というより、そもそも事業の計画段階で確認すべき内容だと思われます。
施主さんは法的な規制をほとんどご存じないでしょうし、施工業者はとにかく事業をやりたいという思いから、確認がおざなりなものになるおそれがあります。

現地を見ていれば、仮に対象地が農用地区域外という誤った情報を聞いたとしても、 区画整理した立派な水田が並ぶ地域の一画だったりしていれば、何かおかしいと気付くはずです。
そういう意味で現地の確認も大事なわけですが、とにかく、行政書士として、自ら市町村の農政担当課に出向いて確認することが肝要です。